Bývanie v prenájme je často jediným riešením, ako si zaobstarať strechu nad hlavou. Na druhej strane, ak máte „voľnú” nehnuteľnosť a dáte ju do prenájmu, môže vám slúžiť ako skvelý zdroj pasívneho príjmu. Nech ste na jednej či druhej strane, je dobré, ak ctíte isté pravidlá. Zhrnuli sme to najdôležitejšie, čo pri prenájme riešiť.
Ako vybrať byt na prenájom#
V súčasnosti dopyt po nehnuteľnostiach presahuje ich ponuku. V kurze sú najmä dvoj- a trojizbové byty na prenájom a predaj, v závese za nimi nasledujú rodinné domy a menšie byty. Dôležitým parametrom je kvalitná občianska vybavenosť a tiež samotné vybavenie bytu. Nutným základom sú kvalitné okná a dvere, kuchynská linka a napríklad aj murované jadro.
Samozrejme, ide aj o peniaze, respektíve cenu za prenájom. Veľmi závisí od lokality, ale ak dosahuje sumu, ktorú by ste napríklad splácali za hypotéku, pokúste sa vyjednať nižšiu cenu, prípadne pohľadajte byt na predaj a začnite riešiť úver.
Kontrolný zoznam pred podpisom:
- Overte vlastníka v katastri nehnuteľností (list vlastníctva).
- Skontrolujte stav bytu, spotrebičov a meračov energií.
- Opýtajte sa na výšku záloh za energie a spôsob vyúčtovania.
- Zistite, kto platí opravy a čo sa považuje za bežnú údržbu.
- Preverte si domáce zvieratá, fajčenie a podnájom – patria do zmluvy.
Dohodnuté pravidlá sú najlepšou prevenciou#
Základné pravidlá nájmu rieši Občiansky zákonník, podrobnejšie ich môžete ukotviť v zmluve medzi prenajímateľom a nájomníkom. Dohodnuté pravidlá potvrdené na papieri sú najlepšou prevenciou, ako predchádzať komplikáciám a prípadne riešiť vzniknuté problémy. Okrem zmluvy je dôležitou súčasťou preberania (ale aj odovzdávania) bytu odovzdávací protokol, v ktorom je zachytený stav bytu, jeho vybavenia a stav meračov energií. Pri preberaní všetko nafotite – fotky sú pri spore o kauciu na nezaplatenie.
Čo zo zmluvy o nájme nevynechať#
Zmluva o nájme je ďalším dôležitým dokumentom a mala by obsahovať presnú adresu bytu, prípadne aj jeho číslo. Dôležité je tiež označenie osôb – nájomníkov a informácie o výške nájmu či výpočte a spôsobe platby za energie. Ak sa v byte nachádzajú veci, ktoré nájomník dostane do užívania, mali by byť v zmluve rovnako podchytené.
| Náležitosť zmluvy | Prečo na nej záleží |
|---|---|
| Presná identifikácia bytu a osôb | Bez nej je zmluva sporná |
| Výška nájmu a záloh + termín splatnosti | Predchádza dohadom o platbách |
| Výška kaucie a podmienky jej vrátenia | Najčastejší zdroj sporov |
| Doba nájmu (určitá/neurčitá) | Určuje stabilitu bývania |
| Výpovedné podmienky a lehoty | Obe strany vedia, na čom sú |
| Zoznam zariadenia a stav meračov | Podklad pre odovzdávací protokol |
| Pravidlá (zvieratá, fajčenie, opravy) | Jasné očakávania od začiatku |
Pokiaľ doba nájmu nie je v zmluve uvedená, tak platí po dobu neurčitú, respektíve až do času, kedy dôjde k jej vypovedaniu. Podmienky výpovede je však potrebné v zmluve uviesť a treba tiež počítať s trojmesačnou zákonnou výpovednou lehotou.
Kaucia: koľko a kedy sa vracia#
Kaucia (zábezpeka) zvyčajne predstavuje 1 až 3 mesačné nájmy a slúži na krytie prípadných nedoplatkov a škôd. Prenajímateľ je oprávnený z nej odpočítať len skutočne vzniknuté škody a nedoplatky – nie bežné opotrebenie. Lehotu na vrátenie kaucie si dohodnite priamo v zmluve. Ak prenajímateľ kauciu bezdôvodne zadržiava, domáhajte sa jej písomne.
Časté otázky#
Musí byť nájomná zmluva písomná?#
Áno, písomná forma je nutná – ústna dohoda sa pri spore dokazuje veľmi ťažko. Trvajte aj na podpísanom odovzdávacom protokole s fotodokumentáciou.
Kto platí opravy v prenajatom byte?#
Drobné opravy a bežnú údržbu hradí spravidla nájomník, väčšie opravy a poruchy zariadenia prenajímateľ. Presné rozdelenie si dohodnite v zmluve, aby nevznikali spory.
Môže prenajímateľ zvýšiť nájom počas nájmu?#
Len ak to zmluva umožňuje alebo sa na tom obe strany dohodnú. Pri zmluve na dobu určitú s pevne dohodnutým nájmom jednostranné zvýšenie nie je možné.
Záver#
Úspešný prenájom stojí na troch veciach: poctivej obhliadke, podrobnej písomnej zmluve a odovzdávacom protokole s fotkami. Čo je čierne na bielom, o tom sa potom nikto nemusí dohadovať.
